无需流水的彩票投注平台,别被假万科骗了!

2020-01-11 15:35:03 

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无需流水的彩票投注平台,文 | 韬略哥

6月30日下午2点半,引人注目的万科股东大会开幕。

不过,大会已经没有悬念。在会前,“澎湃新闻”报道说,作为万科的第二大股东宝能,此次将不会派人出席股东大会。

目前万科的主要股东持股比例是:深圳地铁集团29.38%,宝能系25.4%,安邦6.73%,万科管理层和员工持股累计可能在7%左右。

由于安邦一直表态支持管理层,所以赞成深圳地铁改组万科董事会方案的票,会达到43%到45%。再加上大量中小股东弃权,所以即便是宝能反对也很难阻止议案通过。我此前在专栏里分析过,在当前形势下,宝能只能同意或者弃权。不到会议现场,也不参与投票,或许是最体面的方式。

随后,会议直播传出的消息是:深铁董事长林茂德表示,这次换届,深铁与宝能有沟通,还有书面回应。“我们深铁集团书面发出提案,请求支持提案,他们书面回复,支持我们换届方案。我们沟通以后已经达成一致。”由此可见,深铁的董事换届方案获得通过,将没有悬念。

不管怎么说,万科的股权之争将在今天画上句号。万科的“深圳地铁时代”即将到来,我们也可以称之为“郁亮时代”。以深圳的城市气质,深圳地铁作为大股东,应该能信守此前做出的承诺,落实“积极不干预”的政策,放手让管理层做事,把万科作为全国混改的样板。

万科地产要能“优质永远”,必须落实“事业合伙人制度”,让核心员工成为千万富翁、亿万富翁,结束此前多年存在的高管持续流失的现象。这需要深圳官方、深圳地铁集团保持相当程度的开明。

今天这篇文章主要不是分析万科股东大会,而是想说一下6月29日万科在广州的551亿元的大收购。

1999年就宣布破产的“广东国投”,还有一笔资产尚未处理。昨天,这批资产打包在南方联合产权交易中心拍卖,万科以551亿元的价格把“资产包”收归囊中。这批资产包括土地、债权、债务等,非常复杂,大家没有必要都搞明白,只要知道一点就行了,里面有广州中心城区的7大块未开发土地,其中包括:

花地湾板块、白鹅潭经济圈、东山百货大楼一带、文德路项目、越秀区东华西路、荣华南项目、浣花路烂尾楼等地块及项目

其中“花地湾地块”最引人瞩目,总面积1500亩,距离沙面只有2.2公里,距离珠江只有1.5公里(见下图),有已经建成的地铁通过。毫无疑问,这里已经是广州很少见的优质地块了。有人依据目前附近楼盘的价格,按照1988年土地拍卖时价格计算,发现“花地湾地块”的价值在过去30年里上涨了200倍。

由于“资产包”内容庞杂,没有办法计算万科拿到的这些土地的楼面地价折合是多少,但我相信这一定能给万科带来数千亿元的销售额。万科到2016年末手持现金是870亿元,此次收购一下子就花了551亿元,可见万科对广州的重视。

万科551亿元“致敬广州”,与公司近期在土地市场上的异常活跃相匹配。很明显,万科在利用调控的大环境在“补库存”。

但另一方面,今年万科两次闹出了“大新闻”,对楼市舆情影响非常大。第一次是在3月,万科公布年报的时候,宣布对12个城市的13个项目计提了13.8亿元的“跌价准备”,比2015年底增长82.3%,项目相对集中在烟台、乌鲁木齐、唐山等二三线城。与此同时,万科持有现金从531.8亿元暴增至870.3亿元。

虽然万科没有对此作出特别解释,但媒体马上进行了猜测。认为万科不看好楼市,所以“万科计提”一时间引发了纷纷议论。

另外一次“大新闻”发生在6月初。6月1日,万科集团人力资源部于发布了一封内部邮件显示,提出:“面对地产‘黄金时代’的结束,公司更加强调真实价值创造,集团薪酬政策将据此进行分步调整。”

这份邮件又被媒体做了两种猜测:第一,万科即将被国企即将入主,所以薪酬体系要变了,估计是降薪;第二,因为“黄金时代”结束了,高薪挺不住了,所以要降薪。对于上述两种猜测,万科都予以否认。

万科是房地产行业的龙头和风向标,一举一动都会被过度阐释。对此,我们需要保持一双慧眼,不能被骗。当然,这不是被万科“骗”,而是被外界过度阐释的万科所“骗”。

从万科551亿巨款在广州批量买地,以及近期在北京动作频繁,甚至拿下100%自持的地块,我们能做出如下猜测:

第一,万科仍然看好中国房地产行业中长期的发展,这些土地从拿地到产品上市,一般需要3年左右。说明万科认为,3年后楼市将是另外一番景象。

第二,万科非常重视中心城市,比如近期花大价钱买地的广州、北京,都是一线城市。这也符合我们的判断,未来10年中国将进入城市圈时代,城市价值将出现严重分化。广州虽然在一线城市里偏弱,但仍然是值得看好的城市;至于北京,就更不必说了。

第三,万科拿了很多自持率很高的土地,说明作为一个大房企,万科正在准备迎接“租房时代”的到来。万科未来肯定会有设计新颖的住宅,以租赁的方式供应市场。

当然,万科接纳深圳地铁为“白武士”,说明万科对未来地铁、城市轨道交通对城市价值影响的重视。我们的团队也多次提醒大家,未来构成住宅价值的重要因素里,除了学位,地铁(城铁)将上升到第二位。在未来城市圈构建中,地铁、城铁将占据重要的地位,他们的走向决定物业的价值。换句话说,万科傍上了新时代的大款。

2017年前5个月房企拿地情况

上图是今年1到5月主要房企拿地的排行榜,可以看到受股权之争的影响,万科已经有落后的趋势,只排到了第七名。但6月29日在广州的重拳出击,让万科目前拿地支出一下子跃升到了全国第一。

手中有粮,心中不慌。大城市的优质地块,才是通往未来中国的入场券。看空房地产市场,被吓得不敢拿地的才是真正的傻瓜。这,恐怕才是万科对中国未来房地产市场的真正看法。